全国楼市

万科:明年楼市会更差,三四线城市房价大概率下跌

2017年11月15日 08:42    来源:北京时间    作者:佚名

兴业证券近日披露了万科10月电话会议纪要。

在这份电话会议纪要中,万科对2018年楼市及万科当前销售状况做了一个盘点,干货颇多。

在这份会议纪要中,有四点值得我们关注。

第一、万科认为2017年将是房地产行业的拐点,2018年房地产销售面积和销售额将会双降!

第二、万科认为一二线房价难言上涨,三四线城市中,背靠一线城市的还比较安全,剩下的那些三四线城市,房价将会下降。

第三、万科目前的储备集中在一二线和一线周边的小城市。

第四、万科今年的销售额会在5200亿左右,明年则有可能突破6000亿。

接下来我们就这几点分别展开一下。

一、第一点和第二点,是万科对宏观楼市的一个判断。

融360说房君是赞同万科判断的,因为房企所处的角色让他们能够最先感知市场的冷暖变化,而龙头房企由于布局全面,更能够掌握相对全面的楼市基本面,所以他们在研究楼市走向这方面一向是比较精准的。

再回到万科的这个判断上来,他们认为明年的楼市是小年。商品房销售面积和销售额均会下降。

具体到不同城市又有不同,一二线城市属于低位平衡的状态,成交量继续保持低水平,但价格已没有多少下行的空间;环一线的三四线城市目前也普遍经历了一轮大涨,接下来需求会萎缩,但有核心城市背书,房价也难以明显回调;剩余的那些三四线城市则由于利好已经提前释放,后续缺乏刺激市场的兴奋点,外部资金难以继续流入。靠本地需求支撑的楼市,无法维持房价继续高位运行,降温降价的可能性大。

万科的这种判断是具有趋势性的指导意义的。

如果某房企的主要储备在三四线城市,那么它接下来日子会比较难过。

而对于个人来说,能不碰就不去碰三四线城市,特别是那种工作在一线,手里有点钱又买不起一线却够买三四线城市一套房的年轻人,一定要慎重。一定要不要有这样的想法:因为买不起一线就去买三线,钱在手里会贬值。买房一定要能够解决真实迫切的需求,不能非此即彼。

手里有房贷的要注意现金流。10月份的M2增速刚刚公布,已经降至8.8%,未来M2增速大概率会维持在个位数。10年期的国债收益率已经破4%了,国债都没人要了,买国债的可都是大玩家,银行、保险、基金等,他们现在手里也没有余粮了。

目前,部分购房者现在正陷入两难,一位天津的购房者就表示,2016年购入的一套房,目前增值不错,但手中资金仅够支撑1年,目前正在卖与扛之间纠结。当前天津楼市整体处于下行通道中,10月份的均价相比3月份已经回落了10%,选择卖的话,可能要再让5至10个点,如果选择扛,就得借钱维持。

二、第三点和第四点是对万科今年的总结和明年的预测。

对于明年的预期,万科并没有明确给出销售目标,但从其公布的相关数据来看,我们测算出万科今年销售在5200亿左右,明年销售额会超过6000亿。

万科很聪明,借助本轮三年的小周期,成功优化了手中的储备,甩掉了那些风险大的包袱(集中在三四线城市),留下了一二线和环一线的优质储备。这是与人口流向保持一致的,基本上上岸了。

关于这一点,我们也能发现一些深层的信息。

比如,楼市行情如此不好,龙头房企的销售额仍然在不断扩大。这只能说明一点:大房企正在加快分食小房企的市场,楼市集中度不断提升。小房企正快速被出清。这个速度是惊人的,据朱罗纪统计,未来三年内碧桂园万科恒大和融创四家房企的年销售额将会超过3万亿,这是什么概念呢,2017年房地产业的销售额大概也就是12万亿多一点,大家可以想象下,未来小房企哪还有机会在这个市场里生存呢?

还有,万科在今年选择了与其他房企明显不同的打法。我们看到碧桂园、融创和恒大等房企今年都忙着降负债,而万科则逆势大规模收割,加快布局物流等产业。一方面是万科较低的负债率支撑了它的收购,另一方面是万科正在抢先转型,力图在下一波红利中争得先机。厚积而薄发,这一次万科恐怕又要走在前面了。

万科的这些动作,对个人也是有指导意义的。未来城市的分化将更加明显,即便在一二线城市,也应该看到单纯赚差价的短线炒房行为已经走进了死胡同。个人想在房地产行业继续混下去,就得优化自己的资产配置,差的都是负担,应该尽快出了,留下那些好的,只有这样才能保住自己的身家,并持续产出现金流(主要表现为房租收入)。

而对于还没有房的朋友们来说,记住一点:宁缺毋滥,好一点的城市,哪怕房子买小一点都没关系,这是优质资产,差的城市,房子再大也是劣质资产,只会拖累你。


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