全国楼市

悲催太原长春银川昆明被房地产红利抛弃的四大省会

2018年01月13日 17:07    来源:楼市资本论原创    作者:佚名

纵观国内楼市变化,有一种悲催叫做“错过房地产发展红利”。

楼市资本论发现,很不幸,从中部省会城市太原到东北长春、从西北的银川到西南的昆明,正在遭受这种境遇。

事实上从21世纪伊始,中国终止福利分房制度后,国内的楼市大发展时代就开启了。期间虽几经起伏,但终归是实现了长足发展。特别是经过2016年这一轮暴涨,大多数城市的房价都实现翻倍。最为引人瞩目的就是北上深,把握住房地产发展的大红利,目前楼市均价超6w+,城市建设以及服务水平也都有了翻天覆地的变化。

对于省会城市,楼市资本论之前的文章《2017房价上涨“四大天王”杭州成都武汉长沙,发生了什么?》,做了详细的描述。这些二线强市,上涨不止一倍,仍然处于抢房状态中。

同样是中部安徽省会合肥的楼市,在2016年也可谓是惊心动魄,实现了近2倍的增幅,目前二手房均价14627元/平米,新房均价13344元/平米。

然而,有赶上的,就有错过的。没有赶上这一轮上涨的城市,居民的财富保卫战事实上已经打响。

【一】太原:衰落到千年历史谷底,房价溃不成军

太原,从中国城市地位来说,可以讲,太原衰落到近千年的历史谷底。

大唐盛世的发源地,号称有着两千多年历史的龙城,一直处于中国历史的舞台中央。近现代,也是一座被煤炭工业包围的城市。自从煤老板们的神话传说销声匿迹后,省城太原的日子就不好过,正在艰难转型中。

太原最新房价:9418元/平米,比去年同期艰难的涨了1000元。

从房价走势图可以看出,太原楼市已经徘徊了整整5年,并且完美错过了全国2016年的上涨。只有进入2017年,在一二线强市严格限购后,投资需求外溢转向低线城市,太原房价才有了较明显的上涨。

然而对比,同为一山之隔的另一座省会城市山东济南,二手房均价为17943元/平米,新房均价为13346元/平米,差距很大,分别仅为济南的53%和60%。另外,相比距离最近的河北省会石家庄也是差距不小。石家庄二手房均价为16302元/平米,新房均价为13323/平米,分别是太原的1.7倍和1.67倍。

更为可怕的是,太原的人口在持续的流失。2008年,太原在校小学生人数是29.8万人,到2013年为25.4万,5年下降了14.8%!煤炭下行,产业转型升级失败,良性投资极少,提供的优质就业机会越来越少,说白了养不住人,为什么不流出呢。

5年了,太原居民的财富没有显著增长,可以想象城市的消费能力有多么不振!

楼市资本论分析:

作为中部6省省会城市之一,太原俨然无法与强二线的武汉乃至郑州、长沙一争高下。就拿2016年的GDP来说,太原2956亿元的总量,相比6省中弱一些的安徽省会合肥6274亿元以及江西省会南昌4355亿元都有好大一段差距。仅是合肥的47%,一半都不到。

而事实上,如上图所示,在2006年三者的差距并不明显。甚至在2005年,太原还在合肥之前。原因还是在于,太原的经济支柱太过依赖于煤炭行业和钢铁行业,但这两个行业的价格稳定性太差。特别后来的煤炭、钢铁产能过剩,一度让太原经济在全国省会垫底。

而从人口角度来看,2016年太原市常住人口为434万,相比2011年数据424万,增加10万人,年均增幅0.48%,仅是合肥的一半。也难怪太原目前二手房均价仅为合肥的65%。

面对经济前景不明,人口注入缓慢,太原你的未来在何方?

【二】长春:长期叫春的城市,楼市却恒久是冬天

被叶檀看成是中国最无前途的城市,长春如同东北的天气一样,房价也冷得发抖。

2016年,长春以6473元/平方米的成交均价,排在低房价城市之列,同比增4%,被业内机构划入“房价偏冷 ”。

2017年,经过一年的拼命追赶,长春房价终于破七,艰难打破五年房价不动的惨状。长春最新房价是7378元/㎡,曾经因为一汽而存在的东北重镇,真心让人感到没落了。

长春房价长期冬天的核心原因就是:人口大量流失。

全国第六次人口普查数据显示,全国31个省级行政区,人口净流入地区15个,净流出地区16个。吉林省属于人口净流出省份,净流失人口达到91.6万。2008年长春小学生人数44.5万,2014年减少到38.4万,下降了13.7%!

再难过的日子,也有好消息。10月19日,华润置地以楼面价6475元/平摘得南部新城地块,是长春住宅用地土地楼面价首破6000元/平。这对于未来房价破万是一个期盼。

楼市资本论分析:

2017长春的一轮全国周期性补涨,希望有一番作为。作为省会城市,长春房价起点很低,国家有振兴东北老工业基地的政策,再加上交通、医疗、商业、名校等政府配套的逐一落位,估计会是小火慢炖上涨。当地刚需可以上车了,外来客就消停吧。

长春这几年的房价,让投房不出山海关,又成为铁律。东北的爷们,你们把钱撒向海南岛的时候,谁还会来你们家门口投资?

【三】银川:三四线城市的体量,成为房价黑洞

近期,要不是突然莫名爆出的名震全国“房地产税开征”事件,上了媒体的头条,估计大家都要不记得大银川了。

银川最新房价:4980元/平米,是中国所有省会里叹为观止的奇葩!

银川房价的走势太让人揪心了。从2012年以来简直是每况愈下,历经2016年全国楼市发展的热潮后,反而还不如5年前了。

银川向来被誉为“塞上江南”,水草丰美,是沙漠中的明珠。但受制于资源贫乏,经济优势不明显,多以简单粗放的产业为主。

市场供应过大、市区常住人口较少、房企融资困难等因素抑制市场升温,商业地产高库存问题凸显,是目前银川面临的大问题。有银川网友伤心评论,5年前在银川万达广场5000元/平,买的房子,至今价格没有变化,如果投资在东部随便一个省会城市,都已经升值百万。

有网友从南方来银川工作,工资太低,网上发贴吐槽。可以说,银川房价的低迷,已经对百姓财富增长,起到了很大的负面效应。

银川的楼市,仿佛中国省会里的房价黑洞,暗淡无光。

楼市资本论分析:

从1949年至今,银川的人口从不足3万增加到了219万,区划面积也从4.5平方公里发展到9025平方公里。因为历史上的原因,银川很早就是国内知名的移民城市,有着众多来自北京、上海以及周边内蒙、山西省份等全国各地的人,也曾经红极一时。

然而到了2016年,其GDP总量为1617亿元,比2016全国城市GDP排名第100位的遵义2100亿还要少近500亿。2015年人均GDP 69553元的银川,更是排在拉萨之后。另外,银川的GDP增速自2010年后就一直处于回落态势。

除了GDP,楼市发展最看重的人口增长,在银川也不明显。全市现有常住人口219.1万相比2010年199.3万增加19.8万人,年均增长率仅为1.7%。很多去过银川的朋友可能都有一个疑问,银川的200多万人口是否真实,因为走遍整个银川市区都见不到拥挤的人流,即使是在上下班的高峰期。

银川,希望能抓住房价上涨的尾巴,不要让居民财富离发达地区相差太远。对于这个城市的居民,“平淡是福”是最好的安慰。

【四】昆明:人口仍在流失,需要增加活力

享有“春城”美誉的昆明,房价仍然呆在秋天里。

每年游客虽说不少,但由于地理位置限制,云南全省旅游景点较分散,昆明大多数情况下只是中转站。长期以来,经济增长比较缓慢。

昆明最新房价:9634元/平米,一年缓慢上涨1000元/平,落后成都、重庆等西南重点城市。

昆明楼市趋势图看,昆明自2016年5月进入上涨通道,属于2016这一波全国涨价潮里“后知后觉”的城市。

昆明房价后劲不足的最大问题,与长春一样是人口流失。2008年昆明有小学生53.6万人,2014年只剩下48.34万人,下降了9.8%,跌幅大于全国水平,城市缺乏人口竞争力。据2017年统计,云南16个城市/自治州中只有西双版纳州人口没有出现负增长。

楼市资本论分析:

数据显示2016年昆明拥有4300亿的GDP,大部分仍来自10年前的重点行业:烟草、有色冶金、机电、医药和建材等传统产业。现在,昆明的产业还处于转型突破阶段。

据叶檀财经文章,昆明在西南城市的竞争种也越来越不占优势,此前GDP总量与相邻省份省会贵阳、南宁比最高,但自2015年以来,南宁GDP总量反超昆明,到了2016年又被互联网、高新科技大发展的贵阳反超。还是挺尴尬的。

更为尴尬的是作为以旅游闻名的城市,近几年主要旅游指标却面临增幅放慢、位次下降,海外游客总量少、比重低等问题,已经从传统旅游目的地沦为中转站。旅游部门统计显示,来昆明的游客有1/3属于过客,平均停留时间不超两天。

昆明目前楼市发展,相对于中部、东部武汉、合肥、南京差距显而易见,西南老乡都不容易,增加点财富太难了。知耻而后勇吧!

写到文末,小编想起来之前一次聊天,朋友感慨:“跟趋势比起来,个人奋斗真的不值一提!”,是啊,话虽极端,可跟趋势比起来,有何止是个人奋斗,城市的发展也一样啊。财富的增长真的是不进则退。一些红利,错过了,就是错过了。

中国的城市,谁是下一个站在风口上的猪?


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