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北京土地流拍,全国楼市喜大普奔

2018年02月13日 08:32    来源:全国楼市    作者:佚名
核心提示:2018年开年,北京土地市场就迎来3块土地流拍。很多人都在群里留言,要求聊聊此轮流拍的原因。

2018年开年,北京土地市场就迎来3块土地流拍。很多人都在群里留言,要求聊聊此轮流拍的原因。

帮主知道,其实大家更想知道的是此轮流拍对未来市场和政策的影响。说实话,一个月内3块土地流拍,只是一个苗头,你无法仅根据这个来判断未来市场和政策究竟是什么走势,但是,我们可以剖析其中的逻辑,根据逻辑可以推演未来比较合乎情理的趋势与变化。

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首先来聊聊,北京一个月流拍3块土地,有什么值得惊讶的。北京房地产市场招拍挂有史以来,住宅地块共流拍了34块,历年土地流拍数量是:2017年2宗,2015年1宗,2014年4宗,2013年1宗,2012年6宗,2011年13宗。也就是说,2018年第一个月流拍住宅地块的数量,就超过了某些年份一整年的。

不止如此,整个1月份,北京共推出21块地,除去商办和工业用地,以及招标和29日挂牌又取消的2块地,只有12块住宅用地和含有住宅的总和用地。这12块地中,有3块地流拍,余下的溢价率也不算高。


北京土地流拍,全国楼市喜大普奔


2018年北京土地市场的开年可以用一句话形容:流拍猛增,溢价率持续下跌。要知道,这还只是第一个月。根据政府的口径,未来调控趋紧将持续一整年。若果真如此,北京市场的流拍只是开始,更悲伤的还在后头。

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为什么这么说呢?这要从土地流拍的根本原因说起:房企对市场的预期在下降。

放在几个月或一年前,比1月流拍的3块地品相更差的地,也不是没有拿过。此前,连100%自持的土地也拍出来好几块。那时候的房企如此财大气粗,无非是看好一线市场,觉得只要拿到地,跟政府博弈博弈,无论如何都能赚。

但是,现下来看,情况变了,曾经拿到的受重重限制的地块(以100%自持为例),政府不仅没有高抬贵手的迹象,反而愈发收紧了。新出来的地块,性价比越来越差,算算账,政府不松手,只能干赔,还不如节省子弹,或是等待好地块,或是转战其他城市。

如果政策不发生变化,或者后期地块品相如故,可以预测的是,房企拿地积极性会进一步下降,流拍和低溢价现象会层出不穷。

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当房企的市场预期都下降时,其他人会怎么看?

买房大家帮曾发文说过一个原则:当一个城市频繁出现土地流拍或低溢价的时候,这个城市的房地产市场和政策将会出现变化。这个原则同样适用于北京。

主要原因是,当土地流拍频繁时,将会明显影响市场短期预期,而短期预期的走低,首当其冲受影响的就是投资客和炒房者,成交低迷乃至价格下跌是一定的。

眼前的历史经验。受政策持续收紧的影响,2017年的北京二手房市场价格有20%左右的跌幅。

虽然年末企稳,但是2018年开年的这一轮土地流拍会否引发新一轮的下跌,还要看接下来土地拍卖的情况,已经政府态度是否放松?比如说回调政策,或者说调整一下地块?而这些,就要看政府能否接受北京市场价格再下跌一轮20%。

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能否接受,已经不是北京单独一个城市的事情,做出判断,还要将北京放在全国市场中看,要知道,北京、上海和深圳这样的一线城市,是标杆性城市,它们房价的涨跌和市场情况,将成为整个中国房地产市场的风向标。

虽然说,2017年,北京的二手房价也出现了下跌,但是整体市场预期没有变,大家伙还是抱着看涨的心态,所以二手房价格在年底企稳。

但是,若再出现一轮下跌,市场预期会怎么变化?若政策依然咬死不放松,下跌速度和周期会否增加,也很难预测?有时候,量变会导致质变!同样的,如果对北京这样的城市的信心都发生了变化,对二三线城市呢?所以,现在北京的形势,已经不单单是北京的问题,而是全国的问题。

而那些二三线城市,是无法承受房价的下跌的,因为地方政府大量的隐形债务还指着土地财政收入。而这一轮二三线城市的调控放松,以及中央“因城制宜”的调控态度,无疑考虑的就是二三线城市需要钱的问题。此前,买房大家帮转载攸克地产的稿子《房地产税加速逼近,铁证如山!》,也说明了,房地产税就是中央为地方找的替代土地财政的“钱袋子”。

所以,北京这样的一线城市不能再大涨,这是有关中央面子与国家经济里子的问题;也不能大跌,这是有关全国楼市生死存亡的问题,更重要的,是有关于地方政府破产与生存问题。

最后,归纳一下:

1、2018年1月,北京这一轮土地流拍和低溢价,只是个开端,不能由此就推断未来北京楼市会怎么样。重要的是政府会不会采取措施,以及后续还会出现多少流拍和低溢价,这影响着市场预期。

2、大概率事件,政府不会任由流拍事件再频繁发生。因为放任不管的后果,就是价格的持续下探,进而影响到全国房地产市场,而这,将违背政府的初衷。

3、那些明里暗里放松调控的城市可以高兴一会儿了。北京这样的一线城市都出现频繁的土地流拍事件,调控政绩显著,“因城施策”的态度可以继续持续,只要你们自己不搞出大事件,至少可以过个安心年了。

4、对于北京而言,还是一句话,不用怕的。虽然短期也许会有波动,但是中长期看,依然是优质资产,值得拥有。


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