全国楼市

市场冷却传导至土拍市场 上半年热门城市频现流拍

2018年08月11日 06:44    来源:腾讯财经    作者:未知
核心提示:从北京(楼盘)等一线城市,到杭州(楼盘)、厦门(楼盘)等热门的二线城市,土地市场正在全面冷却。

“一首凉凉送给自己。”华润置地华东区域某城市的投资部总监胡伟自嘲道。他的工作是为华润找地、拿地。然而,今年年初以来,能够入他法眼的地越来越少。
  “不是说政府放地少,而是房企在计算了成本、收益之后觉得能够有利可图的地越来越少。所以拿地的积极性越来越低。”胡伟表示,一是在销售端,政府给开发商规定了价格,实行限价,二是在供应端,政府的起拍价定得比较高,给开发商留下的盈利空间非常低。
  “我们所在的城市,政府规定的售楼条件也很苛刻,如果楼盘售价高于地区平均价,那房子封顶才能销售,如果售价高于平均价10%,那只能现房销售。”胡伟说,这拉长了房企的资金周转周期,加上限价,让他们苦不堪言。
  此前热火朝天的土地市场,陡然降温。
  而且这一情况全国皆然,从北京(楼盘)等一线城市,到杭州(楼盘)、厦门(楼盘)等热门的二线城市,土地市场正在全面冷却。
  北京土地市场今年的热词是“流拍”。
  今年1到7月,此前各大房企都疯狂想进入的北京市场已共有7宗土地流拍。1到7月,北京共出让了25宗地块,仅占今年土地供应量的20%左右,且大部分地块的溢价率都很低,平均溢价率仅为13%左右。
  上半年土地供应少,地价低,流拍严重,也同样出现在厦门和杭州。
  厦门最近的一次拍地是在7月2日,五块商住地块中,有两块底价成交,另外三块的溢价率最高为18%,最低仅为5%。
  除此之外,今年上半年厦门仅进行过两次土拍,首次土拍于4月25日进行,竞拍的3幅地块均以接近底价的价格成交。6月1日的第二次土拍在三分钟之内就结束,两块土地同样以接近底价成交。相比2017年的火爆场景,其同地段的土地价格出现了腰斩。
  作为今年上半年卖房最热门的城市,杭州的土地市场进入速冻时期,无论是远郊地带和核心区域,房企拿地的热情都急剧下降。
  8月10日,杭州临安区三宗地块,均以底价成交,三块地的楼面价分别为9800元/平米、9700/元平米、9400元/平米。
  某上市房企杭州区域事业部的营销总表示,杭州上半年楼市那么火,好多新盘一房难求,几千个人去抢一百多套房,其实对开发商而言,是叫好不叫座,因为政府把新房价格限得很低,远低于周边的二手房价,开发商其实没有多大利润,甚至是亏钱的。
  例如临安出让的地块,楼面价9000多元一平米,而周边二手房价也就1.6万一平米左右,开发商以这个地价拿下地块,如何实现盈利是个很大问题。
  土地市场的冷清甚至在杭州市的核心地块也出现了。
  申花板块一直是杭州豪宅的聚集区,今年2月1日、1月12日,九龙仓分别以楼面价39024元/平米、40536元/平米(自持6%)竞得该板块两个地块。
  然而还是同样的地段,几天之前,趣歷有限公司竞得一地块,成交楼面价27923元/平米,溢价率13%,比之前的地价低了三成。
  胡伟表示,多个城市均出现房企不愿拿地或拿不起地的情况,除了起拍价比较高,房企算不过来账之外,跟房企目前的资金紧张也有关系。
  “融资渠道收紧,房企手头资金紧张,尤其是负债率高的房企,都在拼命地通过加大销售来回笼资金,不会轻易再去土地市场上投资。”胡伟。
  而对于资金还相对宽裕的房企来说,土地市场成本高昂,他们更多转向于兼并购市场。碧桂园在8月初的一次投资者会议上表示,今年二三季度他们会降低在土地市场上的拿地支出,把资金更多的用于四季度的兼并购上。
  下半年土地市场是个什么走势?胡伟对此表示,像北京、厦门等地上半年供地仅仅完成了全年指标的很多一部分,下半年如要完成全年指标,肯定会大量供地,供给上去了,而房企拿地热情却不高,政府如不降低土地的起拍价,则会出现更多的流拍情况。而房企投资的减少,会让后面几年房子的供给量减少,如果按市场供需决定房价的原则来说,那未来房价是否抑制得住,很难讲。

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